参与“团购”的星苑小区业委会、居委会与物业共同商议绿化角美化工程

“‘团购’物业和团购其他产品类似，就是用同样的价格享受到更优质服务……”虹口区凉城新村街道城市建设事务管理中心主任李天翔的这番话，让星苑小区业委会主任赵龙英眼前一亮——自家小区物业要“抛盘”，但小区面积小，很难吸引优质企业入驻，若是联合周边两个“小小区”一起选聘物业公司，就有了相对优势，希望也更大。

经各方努力，上个月，星苑小区与一墙之隔的中星凉城苑、中星怡城苑两个“小小区”联合招标，以原价物业费，引入了全市排名前列的品牌企业复欣物业进驻，成为全市首个实现“团购”物业的住宅联合招标项目。

如今，距离这场成功“团购”已过去一段时间，小区管理发生了哪些变化？这一新模式能否在更大范围内复制推广？做好居民、物业双得益的“后半篇文章”，成了各方关注的焦点。

既要优质服务，又要“各自安好”

参与此次“团购”的3个小区，同属一家开发商，陆续建成于上世纪末。过去的20多年中，小区物业都是开发商物业。

此次改聘物业，最大的难题就是小区面积小，盈利空间有限，少有物业公司问津。业内人士透露：保安、保洁、保修、小区经理，是每个小区物业标配，这样的人力成本，迫使大多数物业公司更倾向于选择10万至15万平方米的小区进行管理。这3个“小小区”靠“单打独斗”，在市面上没有吸引力，唯有“打包”后才可能吸引来品牌物业公司。

让“小小区”享受更好的物业服务，上海也曾做过其他尝试，比如“合并小小区”。但这也要经历阵痛期——小小区合并，意味着所有关涉小区需要划归同一个居民区管理，成立业主大会，重新组建业委会，开设专项维修资金账户。仅重新组建业委会这一项，街道、居委会都要做大量协调工作，更不消说设立真金白银的专项维修资金账户。

既要优质服务，又要“各自安好”，这就需要一种新模式。在市房管局支持下，虹口区房管局突破政策壁垒，以凉城新村街道为试点，推出此次“小小区”联合体共同选聘物业的新方案。通过优化全市物业招投标平台，今年首次完成了多小区公开联合招投标事项。经专家评选、3个小区业委会分别打分，最终复欣物业在5家入围企业中脱颖而出。             

对复欣物业来说，这相当于参加一次竞标，中标3个项目。之后要按照各小区物业收费标准和需求，提供不同服务。且各小区专项维修资金账户独立盈亏，各自账目一清二楚。三个小区相邻，公司还能通过内部调配，让维修工更灵活作业等，降低人力成本。

求大同，存小异

“团购”物业在实操中同样存有难点，最大的难点在于“形成联合体”。

李天翔说，把3个房屋类型不同、小区面积不同、物业费用不同的小区“捏”在一起选聘物业公司，就要求“求大同，存小异”，给出服务标准的“底线”，这个联合体就有可能建立。

多年负责辖区物业企业管理的虹口区房管局副局长王志国，看好“团购”物业模式。他认为，该模式有利于促进行业优胜劣汰，为小区选出更优质企业。从复制推广角度来看，由于不需要突破“心理隔阂”和“物理区隔”，哪怕几个小区分属不同居民区、不同街道、不同行政区，也可以组成联合体“团购”物业，突破了以往“小小区合并”需要遵循的邻近原则。甚至，以后有望形成住宅“拼购”商业体、住宅“拼购”场馆等新形式，进一步拓展“团购”应用场景，也为未来实现辖区物业集约化、规模化管理奠定基础。

“蜜月期”如何维系？

星苑小区与中星凉城苑中间道路，复欣物业保安抽空在给垃圾收运车划停车线

“堆在天井里的垃圾，现在清完了”“绿化有人剪了，家里透亮了”“小区停车费每天公示，比以前规范多了”……居民们细数着新物业入驻后的变化。还有一个口口相传的故事，6月6日晚上7点多，一名独居老人家水管堵塞，志愿者在物业办公室找到小区经理，当时维修工已下班，小区经理自己上门花了半小时把水管泵通了。事后人们才得知，小区经理的孩子次日就要参加高考，但为了处理突发情况，他选择睡在办公室临时搭的钢丝床上。

“好的物业公司有好的员工、好的制度，我们才能享受到那么好的服务。”赵龙英说，在他们这样的老旧小区，多的是房屋漏水、管道堵塞等突发问题，物业企业特地安排了这位有丰富售后公房管理经验的小区经理。

“现在正处在‘蜜月期’，物业新上任干劲足，今后如何维系这个状态？”

有业内人士这样支招，过去两年多时间里，虹口区部分小区物业实现了“质价双提升”，即取得居民对物业服务的认可后，提高物业收费标准，让物业企业有更大动力提供优质服务，实现良性循环。比如，有小区通过多次少量的“阶梯性”涨价，让居民慢慢适应价格变化，也让物业企业有盼头；有小区结合“美丽家园”建设等硬件提升契机，提高对物业服务要求，提升物业费标准；还有的小区在提价后，提出了物业费收缴率的考评要求，倒逼物业企业保持服务水平。

这些，对于参与此次“团购”的小区，或许有值得借鉴的经验。

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