生活轨迹快成为换租主旋律

据统计，目前上海总家庭户数达825万户。超大规模的家庭基数，产生的居住需求注定会千差万别，也注定换租需要也会形成庞大的居住市场。记者采访中发现，大多数换租族是为了节省时间，适应快节奏的城市生活。而根据换租者居住观察报告显示，41.6%的人群选择成为换租族正是为了解决自己上班通勤距离问题。

记者在真北路上的一家房屋中介采访时，遇到了正在找房子的小周。三年前，90后小周在家庭的资助下，在金山买了一套新房，去年交房装修后，自己满心欢喜的搬进新居，销售的工作性质弹性很大，但一个月不到就又重新跑回市区，主要是圈子都在市区。房子租给了自己在附近某家IT跨国企业上班的同学。因为工作需要，小周最近打算中环外找个3000元左右的一室一厅的房屋。“如果住在金山，出行成本实在太高了，而且每天需要早起晚归，我身体也吃不消。”小周笑称要赶紧找个女朋友，两人租房还是会比一个人划算不少。

对此，上海链家首席市场分析师张月表示，随着城市纵向发展越来越快，更多家庭的规划和远景目标在快速发生变化，不可避免的需要更为匹配的居住条件，因此改善型居住需求会越来越多。“通常情况下，大家都认为改善是通过换房来实现的，实际上通过换租实现也是一种选择。”张月分析称，通过换租时条件的取舍尽量求全，去完成“资源置换”，是很多年轻换租族热衷的事情。

为孩子上学而“舍远求近”

秦先生原本的住房在徐汇区建国西路上，地段非常好，而且也是学区房。但是因为孩子上学的问题，秦先生一家也成为了“换租族”。根据换租者居住观察报告显示，10.4%的人群成为换租族是正是为了方便子女上学。

秦先生告诉记者，当初买房子的时候正是考虑到学区，买的房子对口建襄小学，但是今年孩子很争气的考上了上海世界外国语小学。“既然孩子考上了这么好的学校，不管有什么困难我们就会去上。”今年9月份开始，秦先生每天需要驱车1个多小时送儿子上学，然后再花近1个小时去单位上班，真是苦不堪言。再三考虑后，秦先生决定通过“换租”的方式解决问题。他先把建国路上的房子出租，再用租金在世界外国语小学附近租住了一套三室的居室。现在，每天早晨全家都可以多睡两个小时，再也不用“漫漫上学路”了。“因为都是学区房，也都是三房，所以收入和支出基本差不多，也不用贴什么钱。主要孩子睡眠可以保证了，这比什么都重要。”

记者调查发现，很大一部分换租族就是为了孩子上学方便或者是方便家长陪读。在徐家汇附近一家房屋中介的负责人张经理介绍，每到新学年开学前，附近学区房租金都会小幅上涨。不少来中介求租的客户，会同时委托中介将自有住房出租。记者了解到，学区房、繁华地段的中小户型，是家长和年轻人首选的求租对象。

“以大换小”租金差贴房贷

除了为了生活方便、孩子上学方便，还有一部分人群成为换租族则纯碎出于无奈。根据换租者居住观察报告对年轻“换租者”租金收益分析，其中43%的换租族原租金收益<现付租金，平均每月需要支付1300元；21%的换租族原租金和现付租金持平；还有36%的换租族原租金收益>现付租金。

沪上实行严格限购令，作为新上海人家庭暂时仅有一次购房机会。为追求“一步到位”式置业。李先生夫妇首次购房就买了一套三房二厅的房屋。夫妻二人不仅拿出了工作近10年的全部积蓄，还问双方父母和亲戚借了一笔钱，再加上银行贷款380万元，李先生夫妇购买了一套总价在800万元左右的3房2厅的房屋。

但是，住进大房子没过半年，李先生夫妇逐渐走出了买房后的喜悦心情，转而走进了“巨额”债务的烦恼中。尽管夫妻二人收入都不错，但每个月需要2万元左右的房贷、父母亲戚的借款，再加上孩子学习的开销，让他们感觉有些力不从心。在后悔不该买那么大房子的同时，两人也在积极地寻找着解决的办法。于是，李先生与妻子商量：反正家里加小孩就三个人，其中有一间房长时间是浪费的，还不如把这间房单独出租出去，把这笔钱补贴到房贷中。但是妻子表示，和其他人合租毕竟麻烦，还不去把整套房子全部租掉，然后去孩子学校附近租一套小户型来住。

一番折腾后，李先生把他们购买的房子租了出去，租金是每个月10000元，而租借的两室户租金为每个月5800元，每月一来一去有了4200元的“盈利”。

记者采访中发现，对一部分换租族来说，由于既是房主又是租客，租金差额收益受市场租金涨跌变动的影响较小，以大换小后一定程度上可以保证每月的稳定收益。随着人们对住房的多元化需求，换租族的比重或会增大，不少70后、80后人群纷纷加入到换租族群体中。

虽然，换租可以相对简单地满足很多人群的多元需要，但“换租”也存在一定风险，如空租、频繁搬家等。“换租族”要精心挑选房客，尽量避免自己的房子空租，从而影响租金收入；租住的房子要选择长租期，避免房东有变，自己不得不搬家，而拖家带口的搬家又是个大工程。因此，“换租族”既要精心挑选房客，更要精心挑选房东。